부동산 계약 전 위반건축물 표시, 무엇을 확인해야 할까?

건물의 외관이나 내부가 깔끔해 보여도 건축물대장상 용도·면적과 실제 상태가 다를 수 있습니다. 매매나 임대차 계약 전에는 위반건축물 표시뿐 아니라 실제 사용 공간과 허가된 내용을 함께 확인해야 합니다.

건축물대장에서 먼저 볼 항목

정부24 등에서 건축물대장을 발급해 건물의 용도, 층별 면적, 구조와 위반건축물 표시를 확인합니다. 위반 표시가 있다면 어느 부분이 어떤 사유로 기재됐는지 관할 지방자치단체에 확인하고, 시정명령이나 이행강제금 부과 여부도 살펴보는 편이 좋습니다. 다만 대장에 표시가 없다고 해서 현장과 서류가 반드시 일치한다고 단정할 수는 없습니다.

현장과 계약 내용 대조하기

현장에서 옥탑·베란다·창고 등이 증축됐는지, 실제 사용하는 공간이 대장상 면적과 다른지 살펴보세요. 임차인은 계약서의 임대 목적물과 사용 용도를 확인하고, 매수인은 건축물대장과 등기사항증명서, 현황을 함께 비교해야 합니다. 불법 증축이나 용도 변경이 확인되면 원상회복 책임과 비용 부담, 행정처분 가능성을 확인한 뒤 계약 여부를 판단해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서에 관련 내용이 기재됐는지도 점검하고, 구두 설명은 계약서 특약으로 남기는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

위반건축물 표시가 있으면 계약할 수 없나요?

표시만으로 계약이 일률적으로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 시정 의무와 비용, 사용 제한 가능성을 확인하고 그 내용을 알고 계약할지 판단해야 합니다.

임차인이 불법 증축 부분을 사용하면 책임지나요?

책임은 위반 경위와 당사자 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인에게 위반 사실과 시정 책임을 서면으로 확인하고, 임차인이 부담할 사항을 계약서에 구체적으로 정하세요.